绿城 《广场物业管理方案》

 

本文选自绿城 《广场物业管理方案》第20页-30页，共80页，如需全文，请在文末查看领取方式哦

办公室管理方案

一、档案材料管理方案

加强管理中心的档案材料管理，有助于保存物业及业主（物业使用人）的历史材料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设备设备的检查、维护、更新和与业主（物业使用人）的沟通、联系 。

（一）管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造材料、各种竣工图及各类设备设备资料等；

2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表、用户变动情况登记表等；

3、财务档案：逐年构成的管理中心财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理材料：绿化材料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉材料等。

（二）管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理（由担任内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序，并且尊重业主隐私，保守秘密；

3、科学管理，确保档案材料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

4、逐渐实现智能化管理，及时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

二、采购申请审批工作程序

1、每月5日由各部门主管向仓库管理员上报“采购计划表”，一式二联。一联交仓库管理员，一联本部门留底。表单上应详细注明品名、规格、数量、用处。

2、库管理员收到各部门上报的“采购计划表”后，进行统计整理归档。

3、每月6日前由仓库管理员汇总各部门“采购计划表”，填写“采购申请单”上报管理中心主任审批。一式二联。一联仓库管理员留底，一联交采购员。应详细注明采购部门、品名、规格、数量、用处、目前库存量。

4、采购员收到“采购申请单”审批后，应根据申请部门提出要求进行市场询价。

5、采购员可找三个或三个以上供应商报价及取货样报价进行比较。

6、 采购员确认供应商产品后，应详细填写“供方评价表”交管理中心主任确认审批。最初由主任决定能否采购。

三、仓库管理

（一）验收入库操作流程

1、仓库管理员收到采购员购买物品或商家送来货物，通知管理中心副主任同时验货。

2、严格按照采购申请单及部门要求按质、按量、按价、验货。

3、物品采购验收不合格采，应坚决退货，严格把好质量关。交采购员处理。

4、验收合格后由仓库管理员开启“入库单”，一式三联。财务、采购员、仓库。入库单上注明采购发票号码、产品名称、数量、价格，由管理中心副主任和仓库管理员共同签名认可。

5、物品入库后，仓库管理员应立即登帐，做到帐实相符。

（二）、仓库物品领用操作规范

1、办公用品领用程序：

（1）各部门领用办公用品物品，每周制定领用工作计划。

（2）填写“领用单”一式二联。详细填写物品名称、数量、用处由部门主管签名。一联交仓库，一联部门留底。

（3）仓库管理员收到部门“领用单”，按“领用单”内容开启“领料单”。发放物品并请领料人签名。

（4）仓库管理员将一天领料单汇总请管理中心主任审批。

（5）办公用品出库后，仓库管理员应立即消帐，做到帐实相符。

2、材料领用：

（1）部门领用材料凭工作联系单领用。

（2）仓库管理员凭工作联系单填写“领料单”，一式三联。详细材料按工作联系单填写材料名称、数量，并请领料人部门主管签名后发放。

（3）仓库管理员将一天领用单汇总请管理中心主任审批。

（4）材料出库后，仓库管理员应立即消帐并做到帐实相符。

（三）、仓库管理工作规范

1、仓库管理员对仓库所有入库的物品应分类、分地摆放。实行挂牌标签。

2、仓库管理员对仓库的物品按天检查。本着“先进先出、定期翻查”的准绳进行发放。

3、库管理员在检查中发现破损或霉变、过期应及时填写“报损单”说明缘由、数量，交管理中心主任审批。

4、仓库管理员对每次进出货物应及时登帐做到帐实相符。

5、每月5日定期盘存仓库物品对余数不多的物品应及时填写“申购单”报管理中心主任审批采购。

6、每月25日与财务做好仓库盘存报表工作。

安保管理方案

为了使中天广场内的使用人有一个安心、放心的工作环境，广场安保管理模式为：外紧内松，给使用人一个温馨的感觉，给外来人员一种严谨的感觉。特制定如下安保管理方案：

（一）广场远离公司总部，为了及时无效地控制突发事件，便于保安队员迅速到位处理，建议广场物业所有队员集中住宿在物业附近某个区域。

（二）保安队员应具备以下条件：具有良好的道德质量，高中以上文化水平或退伍复员军人，身高在1.70米以上，。

（三）着装管理

1、保安人员的着装由公司制定，自创杭州优秀写字楼大厦。

2、穿着时间及离职处理按公司关于《管理员服装管理规定》执行。

3、当班期间队员不得着便鞋，必须着黑皮鞋且保持光亮。

4、着衬衣要保持衬衣领口、袖口干净、平整。

5、打领带必须佩带领带夹，且领带外观要平整。

6、仪容仪表按公司保安部规定执行。

（四）门岗管理

1、门岗实行24小时站岗服务。

2、站岗可跨立或立正站立，但不得东倒西歪，对业主或车辆自动行瞩目礼。

3、对出入的民工同样必须有礼貌地询问“到哪装修”，并细心核对出入证，做好登记工作。

4、对进入广场的所有装修材料准绳上只进不出，若有装修材料或大件物品带离广场，必须经业主认可，由管理中心开据出门单。

5、时辰保持门岗四周环境整洁，当班时间不得做与工作无关的事情。

6、配合车管班对车辆进行管理。

7、对业主及外来人员提出的任何问题要婉转应对，切忌简单地回答“不晓得”。

8、自动向巡查队员通报进入大厦的外来人员或车辆的去向，以便巡查队员及时留意或引导。

9、对来访客人，门岗队员应礼貌询问，必要时可先同被访客户进行联系。

（五）巡查岗管理

1、巡查岗必须24小时不间断地对中

2、巡查队员每半小时必须向监控室报告本人所在的位置，并在指定地点进行巡查点到；

3、在巡查期间发现的任何问题，当场能处理的当场处理，当场不能处理的有须及时向班长汇报，并由班长填写巡查反馈记录，抄送相关部门或人员。

4、检查装修民工能否有出入证，能否违章装修，能否按规定时间运垃圾，能否私拉乱接电线，灭火器材能否到位、无效。

5、检查公共区域消防器材是否到位和有否在无效期内。

6、积极自动地给有需要的使用人提供方便。

（六）消防管理

为了加强消防工作，保护公共财产和广大业主生命财产的安全。根据《中华人民共和国消防务条例》和杭州市有关消防规定，特制定本规定：

一、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，管理中心应指定防火责任人和义务消防员，明确责任人和义务消防员工作职责如下：

1、责任人要制定消控系统规程。车辆管理规程，防火管理规程，灭火预案作业规程，火警火灾应急处理规程，消防器材管理规程，消防演习管理规程，消防培训与考核制度，人员疏散流程图和方案。

2、责任人遇有火灾必须亲临现场组织指挥，调度相关人员参加扑救，责任人要每月的对所有消防设备，消防器材检查一次，向上级报告每月的消防安全情况。

3、责任人要认真执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识，经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患，监护动火作业。

4、责任人要组建一支消防队伍，对消防人员要定时进行相关消防管理制度。消防知识的学习，进行各种消防器材使用的训练。

5、责任人要检查和监督各项消防制度和工作的落实与完成情况。每月定时总结大厦的消防安全情况，做到有表扬、有批评采纳队员合理建议，完善管理制度提高防火安全素质。

6、安全员要对大厦进行日常防火巡检，明确重点防火部位的点控制点及其防，控制措施，要对大厦进行日常工作消防器材，消防设备的巡检。

7、严格恪守防火安全制度和安全操作规程，纠正和制止违章作业不安全行为。监督危险作业的实施及时发现和消除事故隐患，坚持巡回检查制度，并将检查结果记录在《中天广场巡查检查表》上。

8、队员应熟悉各种应急预案，一旦发生火情做到不慌不乱，有条有理，迅速将火情控制在安全形态。

9、队员要对所有装修单位进行不定时巡查，责任人要对装修完毕的单位进行严格检查，确保装修后对大厦的整个消防安全无危害。

二、安保部要不定期对大厦的消防安全情况进行检查，预防火灾的发生，最大限度 地减少损失，为业主的工作提供一个安全的环境，保卫其生命和财产的安全，做到防患于未然。

（七）消监控室管理

1、消监控员必须对消监控所有设备操作熟练，对所有监控点及报警点了如指掌。

2、未经管理中心主任批准，外来人员不得进入消监控室。

3、发现可疑人员或有报警，应立即用对讲机呼叫就近巡查队员及时去查看或处理，并作好相应记录。

4、未经管理中心主任批准，任何人不得随意查看监控设备及录象带。

5、监控员每天早上8：00接班必须把上一班监控录象带取下，按编号存放好，并按规定编号放入当天录象带。

6、遇到突发事件，例如火警或电梯毛病应及时通知相关单位或人员，并做好记录。

（八）消防设施管理

2、所有保安队员对消控室主机上所有报警点，须熟知其所对应楼层中的具体位置。

3、每月对所有灭火器、水带、水枪的完好性和无效性进行一次检查，并作好记录，由班长执行，队长抽查、汇总。

4、每季度对使用人办公区域及公共区域内的烟感、温感设备进行一次抽查。

5、每季度对排烟、送风阀、防水门进行一次试验，并作好记录。

6、每半年对所有消防设备进行一次联动检查，确保消控室运转无效。

7、凡是用过的灭火器，应及时充装。

8、每半年举行一次综合性消防演习，检验所有消防设备的功能。

（九）装修施工人员管理

1、装修施工人员进出大厦实行双证制。管理模式：施工人员进小区时出示《出入证》。

2、在大厦施工1－3天的施工人员，可凭个人身份证办理《临时出入证》；超过期限必须重新办理出入证，未办理的不得进入大厦。

3、每天22：00时对装修工人进行清查，确定大厦内滞留施工人员人数及所在区域，以便清场。

4、任何装修工人不得留宿，保安队员对施工人员检查或询问必须一视同仁，礼貌在先，言语规范。

5、施工人员在大厦必须佩戴出入证。

6、任何施工单位及外来运输人员进入大厦物业区域内必须衣冠端正，不得随意丢垃圾。

（十）制定切实可行的防突发事件预案，并按该预案进行日常演练。

1、操作程序

1.1处理各类突发事件的准绳

1.1.1快速反应的准绳：当值安全员接警后要求2分钟内到达突发事件现场，安保部主管在休息时接到突发事件报告后，30分钟内到达突发事件现场

1.1.2统一指挥的准绳：

1）处理突发事件由安保部主管或班长担任统一指挥

2）保安员担任各类指令的落实与执行

1.1.3服从命令的准绳：各保安队员需无条件服从指挥人员的命令，班长担任事后对突发事件的处理过程作详细记录

1.1.4团结协作的准绳：安保部作为突发事件的处理部门，管理中心其它部门应予以积极配合，在安保部作出突发事件处理决定时，各相关部门均应团结一致，紧密协作，配合安保部处理好突发事件

案，该当场抓获，并留意收集现场证据，报告公安机关，连同物证送公安机关处理

事件报案时，应立即用对讲机向安保部领班或主管报告现场的具体位置，然后留在事发现场，或迅速赶赴现场，维护现场次序

1.2.4安保部班长到达现场后视情况轻重，立即调遣保安人员对现场进行保护，若情况特别严重，应立即向管理中心主任进行请示和报告

能否报当地派出所，若有必要，则打电话告之大厦被盗详情，请公安人员速来大厦侦破。管理中心将组织力量，创造良好的条件配合公安部门对案件开展侦破，排摸线索，提供情况

1.2.6当班班长对事件的发现和处理过程，做好详细的书面记录，安保部将进行存档备案

4.3打架斗殴

4.3.1当值保安员发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时：

1）应立即上前制止或迅速赶到现场进行制止，防止该行为的扩大而

造成不必要的损伤，同时，现场保安员应立即用对讲机向安保部班长报告具体位

置、已伤的人数、参与打架斗殴的人数以及请求援助的范围

2）将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通次序，保护好现场，

3）将因打架斗殴受伤人员，视其伤势的轻重送医院医治

4.3.2安保部班长接到报告后，立即用对讲机指挥调遣现场或附近的保安人员对

现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥：

1）对事态轻微的事件进行调解

2）对事态严重或形成不良影响的打架斗殴事件的当事人带回安保办公室，进行

询问记录，并交由公安机关处理

3）将收集的材料及作出的工作布置向主管汇报，并请示下一步工作

1.3.3安保部主管收集有关材料及信息后应做好工作安排，处理善后工作，对于

事态严重形成人员伤亡的，应立即与公安机关协调有关的处理工作，并报告管

理处主任。

1.4抢劫

1.4.1当班人员发现有抢劫行为或接到抢劫报案时：

1）应立即上前制止该犯罪行为或迅速赶赴现场制止，并对现场进行保护，同时

用对讲机向班长报告

2）如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即带回安保部，并请事主一起到安保部，交由

公安机关处理

3）向事主了解在被抢劫过程中人身能否遭到损伤及财物的损失情况，如事主受

伤则视其伤情送医院救治

4）如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走方向，并立

即组织群众追截

1.4.2安保部班长接到抢劫报告后，立即调遣附近的队员对现场进行封锁和保护，

并迅速赶赴现场指挥

1）向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的体貌及被抢劫的经过做好记录，对被抓捕的犯罪嫌疑人进行询问和记录

2）如向公安机关报案，要将相关材料、线索及犯罪嫌疑人交公安机关处理

3）将收集的材料及作出的工作工作布置向主管汇报、并请示下一步工作

1.4.3安保部主管收集有关材料及信息后应做好工作安排，处理善后工作，对于事态严重形成人员伤亡时，应立即与公安机关协调有关处理工作，并请示和报告管理中心主任

1.5凶杀

1.5.1当班人员发现有凶杀或接到凶杀报案时：

1）立即赶赴现场，并对现场进行保护，同时用对讲机向保安班长或主管报告，

2）封锁案发现场，在公安人员到达前，坚决禁止任何人进出现场

3）犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应将其抓获，并扭送公安机关处理

4）对伤者立即送往医院抢救

5）在搬抬过程中所走过的路线及碰过、接触或搬抬过的物件，均应进行认真细致的登记

6）在公安人员到达时，立即将登记的事项向公安人员报告

1.5.2安保部主管接到报告后立即上报公司领导，并迅速赶赴现场指挥，对现场进行警戒封锁，严格检查出入人员

1.5.3安全部主管将案情向公安机关通报，并协助和指挥安全人员配合公安人员，

1.5.4同时，安保部主管将案情及时报告管理中心主任

1.6交通不测事故

1.6.1当班人员发现不测事故或接到交通不测事故报告求助时：

1）应立即用对讲机报告安保部班长发生交通不测事故现场的具体位置，

2）留在现场或迅速赶赴现场维护交通次序和保护现场，抢救伤者

3）对严重的交通不测事故须请示安保队长进行援助

4.6.2安保队长在接到报告后立即报告管理中心主任，并迅速赶赴现场参加抢救

1）调遣指挥当值队员维护现场次序、交通次序

2）送轻伤者到医院救治

3）报交警大队事故组

4.6.3管理中心主任在接到报告后立即赶赴现场，根据事故的需要，担任指挥及报告公司领导

1.7紧急停电处理

1.7.1安保人员接到有关区域停电报告后，立即组织人员赶赴现场，并呼叫报警中心通知工程部人员查看

1.7.2保安班长接到停电报告后，立即组织队员赶赴楼层次要通道口及停电区域，做好停电区域的安保工作

1.7.3若停电15分钟内无法恢复正常供电，立即启动大厦紧急停电预案，并通知管理中心领导请示工作

1.7.4全体人员进入紧急形态

1.7.5停电事故处理完毕后，留意收集各类信息，做好记录，特殊情况要立即请示和报告

1.8水浸等自然灾祸事故

1.8.1协助工程部对水浸的疏导排泄工作，防止伴随的破坏和犯罪行为的发生

1.8.2当班班长接报后立即调遣队员处理或协助其他部门处理此类灾祸事件

1.8.3安保队长接报后立即作出统一指挥：

1）相关人员和车辆的疏散

2）向医院、公安、消防等相关部门寻求援助

1.8.4安保队长视情况向管理中心主任和上级领导请示和汇报工作

车辆管理方案

有序停放，制定如下车辆管理方案。

一、设立专职车辆管理班

（一）车辆管理员数量配置

经我部实地调查

（二）车辆管理员岗位设定

道闸管理员，次要担任

担任对地下车辆停放进行引导。

3、地面设定2名车辆管理员，次要担任对地面车辆的引导。

（三）车辆管理员工作时间设定

担任。

（四）车辆管理员岗位职责

1、引导车辆安全行驶和停放，确

2、提示车主及时关闭车门、车窗，不要将贵重物品遗留在车内，如发现车主的车辆门、窗未关好，应及时通知车主，以防车内物品失窃。

3、如出现车辆丢失或车内物品被窃，应积极配合车主查找，并提供其它协助，但不负赔偿责任。

（五）车辆管理员日常管理

1、外围车辆管理

（1）队员提前15分钟到达外车辆管理指定位置，对管区认真检查一遍。

（2）按车子的大小、型号、顺序车辆，不要乱停乱放。

（3）车辆管理员必须熟悉所有业主车牌号码，杜绝外来车辆的停放。

（4）在每辆车子停放前，必须认真检查车况，发现问题，及时向业主反馈并做好记录。

（5）业主停放车子的同时，必须给予指挥，避免形成其它事故的发生。

（6）在车辆指挥的同时，必须做好车辆疏导，防止车辆堵塞，影响交通。

（7）不定时检查各部位的车辆，发现问题，要及时汇报，及时处理。

二、设置车辆行驶标识、警示牌、凹凸镜及监控摄像系统

三、对进入大厦的车辆，车辆管理员应制止其无故使用车载报警器或随意鸣喇叭，对从大厦驶出并携带贵重或大量物品的外来车辆，执勤门岗要检查其出门单。

四、车辆管理员对停放车辆的门、窗及外表情况应实行日常检查，并做好检查记录，发现问题及时报告上级领导，并采取必要措施。

五、对随意乱停或侵占已购（租）车位业主（使用人）利益的车辆，实行广大业主（使用人）言论监督、车辆管理员阻止和交警共同管理的方法进行。

清洁绿化方案

为满足大厦使用人有一个舒畅的工作环境，根据物业的具体情况提出如下清洁绿化方案：

一、清洁方案

（一）目的：提供星级酒店式的卫生标准服务，营建洁净、优美的工作环境。

（二）具体措施：

1、选定专业垃圾清运单位，承包大厦内垃圾清运工作，同时要求垃圾清运单位制定包括垃圾清运时间、清运方式及服务标准的工作计划，并与之签订《垃圾清运合同》，作为管理中心监督检查的依据。

2、组建一支举止文明、工作认真、拾金不昧、吃苦耐劳的清洁队伍，同时分期、分批对清洁人员进行必要的培训，逐渐到岗开展工作。

3、根据大厦具体情况制定相应的管理制度，对清洁卫生实行责任制，明确责任范围，实行标准化保洁。

清洁卫生管理制度包括以下几方面：

（1）组织架构：按早中班二班制设置。

（2）岗位职责：

a、保洁主管全面担任对保洁的日常工作管理。

b、 保洁班长具体担任保洁的日常工作。

C、 保洁员担任按本规程为小区提供保洁服务。

（3）服务规程：包括室内公共区域清洁和室外公共区域清洁工作流程，循环保洁工作流程等。

<3.l>保洁目标要求

为业主提供一个明亮、整洁、休闲的公共环境。

<3.2> 公共区域卫生清洁工作

<3.2.1> 清洁服务

具体要求:

a) 每日对大厅进行推尘、抹尘，对公共区域的烟缸、垃圾筒等客用设备进行清洁。

b) 每日对大堂公共区域的金属器具进行上光、除尘。

c) 每日对公共客厕进行清洁。

d) 每日对木器进行清洁。

e) 电梯轿厢的清洁工作。

f) 玻璃、镜面的清洁工作。

g) 每晚对大堂地面的补蜡抛光工作。

h) 对大堂地面的上蜡工作。

i) 除常规的地毯吸尘外，定时对地毯进行清洗。

j) 按计划对公共区域的灯具进行清洗。

<3.2.2> 检查工作

具体检查内容:

a) 班长根据当天任务，采用不间断的循环式检查方式，检查公共区域的卫生质量，抽查计划卫生的完成情况；

b) 检查中发现卫生质量存在问题，应立即督促员工返工,记录在“卫生检查表”上，并再次验收。

c) 检查发现的设备设备和灯光照明问题须立即向维修中心报修；

d) 做好班长交接班记录。

<3.2.3> 作好吸水机、打蜡机、地毯清洗机等机器的保养工作。

<3.3> 不测事件预案

<3.3.1> 地面的蜡或地面的雨水导致业主摔倒：应立即将业主扶起，并进行安抚，询问伤势，送医务室或医院，事态严重的应立即报告上级，清洁工立即将地面清扫干净。

（4）检查制度：

<4.l> 保洁主管应每天不少于两次对大厦的保洁工作进行质量检查,发现问题及时要求保洁班长和当值保洁员予以纠正,并做好相关的检查记录。

<4.2> 保洁班长根据当日检查计划对本大厦各保洁岗位的工作质量进行检查，必要时应根据当天的实际情况添加检查频次。

<4.3> 保洁员在本岗位保洁工作结束前，应按本规程的要求，对本人的工作质量进行自检，对不符合规程要求之处，应重新提供保洁服务。

<4.4> 大堂区域保洁卫生要求

<4.4.l> 地面：光亮、整洁，无垃圾、水迹，及时去除污迹。

<4.4.2> 玻璃门：无灰尘，无污迹，无明显手印。

<4.4.3> 天花板：定期掸尘，无蛛网。

<4.4.4> 花盆：无垃圾，无烟头，树叶保持干净，无黄叶。

<4.4.5> 标牌：无灰尘、污迹，发现变形、脱漆，及时报修。

<4.4.6> 桌面：无灰尘，发现划痕、烫痕、脱漆，及时报修。

<4.4.7> 电梯：电梯内无异味，无垃圾，四壁干净、光亮，地面定期上蜡、抛光；电梯门光亮，无污迹、手印，无灰尘，定期上油。

<4.4.8> 各种灯具：完好，无灰尘，无污迹，无蛛网，定期清洗。

<4.4.9> 公共区域图形符号：无灰尘，无污迹，无蛛网。

<4.4.10> 空调排风口：无灰尘，无污迹。

<4.4.11> 客用垃圾筒：外表光亮，无污迹，无灰尘，烟头不超过三个，无明显痰迹，无垃圾，烟缸石子基本干净。

<4.4.12> 大厅门及地弹簧板：金属光亮，无污迹，无手印，定期上油；大理石墙面无灰尘，无污迹，光滑；木质部分无灰尘，无污迹。

<4.5> 公共卫生间保洁卫生要求

<4.5.l> 门：门锁转动灵活、干净；门表面无灰尘，无污迹。

<4.5.2> 墙面：无灰尘，无污迹。

<4.5.3> 墙角：无蛛网，无垃圾。

<4.5.4>天花板：无污迹，无蛛网，无灰尘。

<4.5.5> 地面：无垃圾，无毛发，无污迹。

<4.5.6> 灯具：完好，无灰尘，无污迹。

<4.5.7> 排风口：无明显积尘。

<4.5.8> 妆饰台面：台面完好、无灰尘、无污迹、无水迹；洗手盆金属器光亮、清洁；池盆内壁无毛发，无明显水迹，无皂迹；水龙头操作正常，无滴水现象；台板下柜内整洁，无杂物；镜子完好，明亮，无灰尘，无污迹，无水迹；干水器功能正常，有够量的擦手巾和手纸。

<4.5.9> 座厕：盖板及座板清洁，无毛发、尿迹，无黄渍、水垢；座厕内外壁清洁无污迹，无破损；水箱内无水垢，表面干净、光亮。

<4.5.10> 消耗品及托架：液皂2/3满，无滴漏，液皂器完好清洁；手纸托架表面完好、清洁，手纸充足，折叠划一；垃圾筒完好，垃圾容量不超过垃圾筒的三分之一。

<4.6> 员工卫生间保洁要求：地面整洁，墙面无明显污渍，便器内无黄渍。

<4.7> 大厅内旋转楼梯、扶手无灰尘，无破损，脱漆；台阶无灰尘，无垃圾，无水渍。

<4.8> 检查后的结束工作

<4.8.1> 发现卫生质量问题及时通知员工返工或视情况由班长立即清除。

<4.8.2> 班长下班前清点检查所有清洁设备。

<4.8.3> 对当日卫生检查情况进行记录。

（5）各类表式：为评估岗位职责、工作制度执行情况，制定相应的清洁卫生质量评估表、卫生巡检表、清洁服务意见书等操作性强的表格。

4、垃圾日产日清，定期进行消毒灭杀工作。

（1）在大厦内设置果壳箱、垃圾箱、烟灰筒等存放垃圾的器具，容器应加盖，以防异味异味。同时，需要专门设立装修垃圾堆放点，以便及时处理装修期间的装修垃圾。

（2）及时清除所有公共区域内的垃圾，做到日产日清，收集时应选择合适的时间和通道。

（3）制定专门的垃圾直达管理规定，并严格执行。所有垃圾须集中到堆放点，实行袋装化，做到无污染。

（4）制定清洁和消毒杀虫制度，经常冲洗垃圾筒、垃圾箱、垃圾点等，定期喷洒药水，消毒杀虫，防止虫害和病菌繁殖。

5、检查花池、花基、花盆、绿化带有烟头、纸屑等杂物，定期用湿软布、巾对植物茎叶进行除尘。

6、配置大厦清洁常用的器械设备及清洁用品：

（1）器械设备：吸尘器、玻璃刮、水枪等；

（2）清洁剂：除污剂、化油剂、口香糖除渍剂、擦铜剂、多功能清洁剂、不锈钢清洁剂等。

7、外墙及玻璃幕墙的保洁考虑采取外包方式较为合适。

选择2-3家专业保洁公司参与竞标，择优聘用专业保洁公司。签订外包清洁服务合同时必须明确：

（1）双方权利、义务；

（2）保洁内容与范围；

（3）保洁要求；

（4）检验标准；

（5）保洁费用；

（6）违约责任。

二、绿化方案

（一）目的：让使用人在怡然惬意的环境中享遭到高质量工作情趣。

（二）具体措施：

1、绿化保养期内：

（1）配备专职的绿化园艺师，担任督导检查大厦绿化养护质量，发现不合格或不符规范要求的，及时责令保养单位整改。

（2）选择2-3家室内盆栽植物租赁公司参加竞标，择优选聘绿化租赁公司担任大厦盆栽植物摆放。

a、大厦出入口两侧、大堂不妨碍通行的空阔显眼处，选择摆放植物品种，植物外型与大堂及大厦出入口相协调；电梯厅、走廊、过道等选择摆放植物品种以阴生常绿为主。

b、盆栽植物摆放该当无效利用空间，巧妙规划，使垂直绿化与平面绿化紧密结合，不只起到很好的美化效果，还起到一定的成品保护作用。

c、签订的合同中须明确植物品种、规格、外形、高度、更换次数、租赁费用、结算方式等内容要求。

d、在签订合同时，尽量压低租赁费用，并以引见大厦业主（使用人）办公室内盆栽植物摆放业务作为报答条件，争取双赢。

2、绿化保养期外的养护工作：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

（1）留意绿化盆景、盆栽摆设、陈列能否妥当，并及时进行通知绿化租赁公司进行养护、更换。

（2）根据气候，对绿化植物进行适时或定时浇水， 对流到地面或设备上的水要及时抹干，保持四周环境整洁、干净，并防止形成设备的腐蚀和霉坏。

（3）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土。

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对蒙受损坏的花木及时扶正、整修或补苗。

（5）施放有异味的肥料在非办公时间内进行，并以花泥覆盖，不得裸露，以免影响四周环境。

（6）制定预防措施，防治病虫害；对室内公共场所绿化喷杀虫药，在非办公时间内进行，使用高效低毒农药时做好防护工作。在室外喷药后4小时内下雨的，则等天晴后重喷。

（7）做好恶劣天气花草树木的保护工作。

（8）室外乔灌木及时剪裁处理，使其外型划一美观，枯黄枝叶及时剪除，保持青绿和生机，修剪下的枯叶要即刻清除。

（9）定期（每年8月、11月）修剪草坪，草坪内杂草、杂花及时拔除，使其生长茂盛，平整美观。

装修管理方案

为保证大厦裙楼及写字楼的全体环境，营建优雅、融洽的运营及办公环境，维护全体业主（使用人）的合法权益，保证物业外立面的统一美观，延长物业的使用年限，根据国家《物业管理条例》及《长沙市城镇房屋装修管理办法》，结合物业实际情况，制定本方案。

一、装修申请程序

（一）凡进行装修的业主、使用人或承租人应到管理中心申报登记，填报《装修申请表》。

（二）办理装修申请时应向管理中心提交以下材料：

1、房屋所有权证（或购房合同等能证明其合法权益的无效凭证）及复印件；

2、委托装饰装修企业的，需提供企业的《建筑企业证书》或《工程装修企业资质证书》及营业执照复印件，加盖公章；

3、申请人身份证（或护照）；[备注：申请人若非业主本人，需另行提供业主同意装修的书面承诺和业主委托书；若物业是共有产权的，须提供所有产权人的书面意见]

4、装修人员施工上岗证和身份证复印件各1份，照片2张；

5、业主、使用人或承租人与装修施工单位签订的装修协议或合同的复印件。

6、装修施工图一套，一份设计说明书及效果图。所有图纸应以公制并不少于1：100比例，清楚列明比例、号码、日期及修订编号。图纸包括：

（1）总平面图

（2）内平面图

①室内平面、陈列柜及设备位置的布置

②室内地面至天花板的高度

③任何附加的房间及地面所采用的防水物料和地面装饰材料的说明

④摆放重型安装或设备的位置、底部面积及分量

⑤所有隔墙的位置尺寸和材料及需改变原有隔墙的说明

（3）天花板平面图

①天花吊顶结构、高度及用料

②任何穿越天花吊顶的间隔及施工大样图

③所有灯具、消防喷淋头、烟感/温感、风口、吊挂物、送风机、检修口的位置

④任何对天花吊顶内设备的更改或添加工程与现有配套系统连接

（4）空调图

①各风管的走向尺寸及阀门位置

②提供详细说明的设备明细表

③送风及回风口尺寸与管理中心提供设备的连接点

④控制线路走向，空调温度调理器的安装位置

⑤排烟管道接驳位置，油烟净化设备的安装位置及尺寸

（5）剖面图

①入口处的构件

②陈列橱窗梁腹

③与现有工程的连接点

④隐藏五金件及设备的位置

（6）立面图

①各个方面的内立面图

②完成的装修标识及陈列系统

③各个方面显示大门构件

（7）结构图

①结构框架及节点平面图

（8）给排水图

①标明所有设备、管道与现有配套系统的接驳位置

②给排水管道的走向及水管尺寸与材料

（9）电气分布图

①室内配电线路图及电线规格，包括空调、插座及照明用电线路

②总配电盘、分配电盘、开关及插座的位置及规格

③最高用电量（电流A）及各分项用电量的计算

（10）电话、电视及综合布线平面图

①各终端、插座的位置，弱电线路走向及规格

②电话、电视等与现有配套系统的接驳位置

③防盗及保安系统线路

（11）全体效果图

二、装修审批

（一）管理中心在收到装修方案及提交材料的10个工作日内审核方案并将审核意见回复给装修申请人，如有必要，可延长审核时间。

（二）送审方案必须包括所有待审核的材料，管理中心不承担因送审材料不完整而形成的延误。

（三）业主或物业使用人的装修设计在得到管理中心批准的同时必须得到政府有关部门的批准。

（四）如装修方案变更，业主或物业使用人必须将变更项目再次呈报管理中心审核。

（五）管理中心不担任业主或物业使用人装修方案的功能设计、工作质量，仅对违反国家规定或本装修办法的部分提出整改意见。

三、收费标准

（一）装修管理服务费：人民币元

（二）装修保证金：人民币元

（三）垃圾清运费：人民币元/㎡

（四）装修期间装修人员必须持有出入证，出入证每张押金元，由管理中心签发，交还出入证扣除工本费元后，退还余下押金。

（五）预收水电费元。

（六）灭火器租用费：人民币元/只。

四、只要具备下列条件，方可开工装修：

（一）业主及装修企业与管理中心签定了相关装修管理协议并持有管理中心签发的装修许可证。

（二）所有有关费用已经缴付。

（三）所有工程与国家法律、法规无任何抵触。

五、装修企业

（一）装修企业从事装修活动，应降低施工乐音，减少环境污染。

1．无业主入住办公

（1）作业时间8：00——22：00

（2）延长作业时间当日22：00——次日7：00

2、有业主入住办公

（1） 静音作业时间：周一至周五 8：00——18：00

周六 8：00——14：00

在此时间施工不得发出任何方式乐音，限制使用电动工具，不得从事带有挥发性气味的喷涂、油漆等作业。

（2） 机械作业时间：周一至周五 18：00——22：00

周六 14：00——22：00

周日 8：00——22：00

3、延长作业时间：每日22：00——次日7：00

大厦准绳上不允许夜间施工，特殊情况需由业主提前一天向管理中心提出书面申请，待批准后方可延长作业时间。

施工可以使用电动工具，动火需提前办理“动火证”，动火证当日无效。

（二）装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，使用的材料和设备必须符合国家标准及本办法的规定，禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。

（三）装修企业从事装修活动，该当恪守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，施工人员在装修房屋内严禁使用明火，严禁使用电炉，不得擅自进行焊接作业以保证作业人员和四周物业的安全。如动用明火，须到管理中心办理动火证。

（四）装修期间，装修企业保持室内整洁和环境卫生，严禁施工人员在大厦内随地便溺。

（五）施工人员应佩戴出入证，并配合管理中心的检查。

（六）施工人员不得随意在大厦内游荡、喧哗，不准进入大厦内休闲场所，不得使用大厦内各类休闲设备。

（七）严禁高空抛物，防止因施工不慎形成窗玻璃等物品坠落，伤及他人。

（八）装修垃圾必须袋装，并扎紧袋口，防止渗漏，装修垃圾应在清运时间内搬至管理中心指定地点，非清运时间一律放在室内，严禁在公共场所随意堆放。

（九）装修企业应按消防部门规定配备充足的灭火器等消防设备。

（十）装修施工人员管理

1、装修施工人员进出大厦实行双证制。管理模式：施工人员进小区时出示《出入证》，门岗留下副证，离开小区时凭出入证领取副证。

2、在大厦施工1－3天的施工人员，可凭个人身份证办理《临时出入证》；超过期限必须重新办理出入证，未办理的不得进入大厦。

3、每天20：30时根据当班门岗所剩的副证，确定大厦内滞留施工人员人数及所在区域，以便清场。

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